香港財經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局副局長陳浩濂再次公開強調(diào)，港府正與內(nèi)地有關(guān)當(dāng)局緊密合作，爭取盡快落實將房地產(chǎn)投資信托基金（USRT）(REITs)納入股市互聯(lián)互通。擴大港股通，旨在為流動性匱乏、估值深陷折讓的本土房托市場注入動力，市場憧憬長期資金活水將刺激板塊交投，甚至觸發(fā)價值重估，專家認(rèn)為房托的高息屬性必定吸引擁躉，但同時憂慮“入通”門檻過高，恐令中小型房托難以受惠，亦難以誘發(fā)更多企業(yè)分拆REITs來港上市。
REITs納入港股通的構(gòu)想可回溯至2024年4月19日，中國證監(jiān)會宣布五項資本市場對港合作措施，其中明確提出“將REITs納入滬深港通”。此后，從證監(jiān)會主席吳清、副主席李明，到香港特首李家超、港交所行政總裁陳翊庭，兩地高層多次在重要場合持續(xù)表態(tài)推進(jìn)工作。
為了鋪平“入通”道路，兩地已作出多項實質(zhì)舉措：稅務(wù)配套上，香港已于2024年底豁免REITs股份轉(zhuǎn)讓印花稅，大幅降低交易成本；法制建設(shè)上，港府正修訂條例為REITs引入法定方案安排及強制收購機制，提升治理透明度。2026年，隨著兩地推進(jìn)人民幣柜臺納入港股通，REITs有望配合雙幣交易，消除內(nèi)地投資者的匯兌風(fēng)險。目前，兩地正就相關(guān)安排進(jìn)行技術(shù)準(zhǔn)備與規(guī)則優(yōu)化，實施方案將在獲得有關(guān)內(nèi)地當(dāng)局批準(zhǔn)后，盡快作出聯(lián)合公告。
香港本土REITs市場發(fā)展逾二十年，但始終發(fā)展乏力，如今更面臨嚴(yán)峻的結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。自2005年領(lǐng)展房產(chǎn)基金(00823)上市以來，香港房托市場雖穩(wěn)步發(fā)展，但整體規(guī)模長期受限，目前僅存約11只產(chǎn)品，總市值合共亦只有約1500億港元，而且流動性亦嚴(yán)重不足。
回顧滬港通與深港通開通以來的十余年，“北水”已成為港股市場不可或缺的定價力量，在港股日均成交中的占比已接近三成。永豐金證券(亞洲)金融商品交易部主管及研究部主管麥嘉嘉表示，北水的流入將擴大REITs市場的投資者基礎(chǔ)，提高二級市場流動性，使部分高質(zhì)量房托收窄折讓，估值貼近基本面，從而修復(fù)市場形象。光大證券（HK6178）國際證券策略師伍禮賢亦指出，流動性和估值的改善將拓寬REITs的融資渠道，從而反哺實質(zhì)業(yè)務(wù)擴張。
麥嘉嘉相信，監(jiān)管機構(gòu)會仔細(xì)考量為房托設(shè)立更合適的特定門檻，例如參考其管理的資產(chǎn)規(guī)模(Asset Under Management,AUM)作為主要指標(biāo)，采用更彈性的標(biāo)準(zhǔn)，讓更多基本面合規(guī)的房托有機會納入，從而實現(xiàn)風(fēng)險與市場發(fā)展的平衡。
至于市場最為關(guān)心的實施時間表，麥嘉嘉表示，雖然政策方向已相當(dāng)明確，相關(guān)技術(shù)與制度準(zhǔn)備工作也在推進(jìn)，但具體的正式實施日期仍需等待兩地監(jiān)管機構(gòu)的最終公告。她傾向認(rèn)為，短期內(nèi)有機會先行公布具體的實施細(xì)則與符合資格的房托名單，為市場預(yù)留充分的消化與準(zhǔn)備時間，其后才會正式啟動交易。
