中信建投（601066）發(fā)布研報稱，79只REITs披露了2026年一季報，抗周期（883436）板塊持續(xù)展現成長性，順周期（883436）板塊分化。20只次新REITs Q1業(yè)績達成率總體超預期，收入、EBITDA和可供分配金額的平均達成率分別為107.1%、109.7%、104.9%;部分擴募項目并表帶動存量REITs總體業(yè)績增長，三大指標同比平均變幅分別為7.2%、2.9%、2.6%。消費（883434）、保租房和市政環(huán)保板塊表現優(yōu)異，數據中心板塊可供分配金額達成率出現波動，能源（850101）、產業(yè)園區(qū)和倉儲物流板塊部分標的表現承壓。一級市場打新及戰(zhàn)配策略推薦估值低位、詢價區(qū)間窄的標的;二級市場推薦三大策略：流動性策略、景氣度策略和強原權策略。
中信建投主要觀點如下：
綜述：一季度次新REITs達成率表現超預期，消費、保租房等板塊表現亮眼
(1)達成率方面，20只次新REITs一季度整體業(yè)績達成率超100%，整體完成收入、EBITDA及可供分配金額目標，平均達成率分別為107.1%、109.7%、104.9%;(2)業(yè)績同環(huán)比方面，59只存量REITs一季度分化加劇，保租房、消費（883434）及市政等抗周期（883436）板塊表現良好。部分擴募項目并表帶動存量REITs總體業(yè)績增長，三大指標同比平均變幅分別為7.2%、2.9%、2.6%。
業(yè)態(tài)：消費（883434）、保租房和市政環(huán)保板塊表現優(yōu)異，產業(yè)園區(qū)、倉儲物流、能源（850101）等板塊承壓
(1)產業(yè)園區(qū)：次新項目表現較好，存量項目量價均承壓;(2)倉儲物流：出租率整體下行，華南區(qū)域量價承壓;(3)保租房：出租率高位略降，政策性保租房租金穩(wěn)中有升;(4)消費（883434）：強運營助力業(yè)績整體超預期，出租率高位波動，多數項目租金同比增長;(5)數據中心：收入與盈利端持續(xù)表現超預期，大客戶疊加高上架率維持穩(wěn)健經營;(6)交通：經營表現穩(wěn)中向好，車流量及通行費整體修復，部分項目受到路網變化、極端天氣和節(jié)日收費政策等因素影響承壓;(7)市政：剛需支撐穩(wěn)增長，運營季節(jié)性波動導致業(yè)績分化;(8)能源（850101）：裝機擴張與電價承壓并行，細分板塊業(yè)績分化加劇。
投資建議
打新及戰(zhàn)配策略推薦估值相對較低，詢價區(qū)間相對窄幅的標的。二級市場來看，我們推薦三大策略：流動性策略、景氣度策略和強原權策略。建議聚焦三條主線：(1)分子端穩(wěn)健，具備強抗周期（883436）屬性的板塊：包括消費（883434）、政策性保租房、市政環(huán)保等板塊。(2)符合國家戰(zhàn)略方向的高景氣度板塊，如數據中心板塊，以及景氣度邊際修復的相關標的：包括部分倉儲物流及高速公路（884154）項目。(3)受益于政策導向公募REITs作為“資產上市平臺”的長期戰(zhàn)略價值，原始權益人擴募訴求強，儲備資產優(yōu)質的標的。
風險分析
1、審批及發(fā)行進展不及預期的風險；2、政策出臺不及預期的風險；3、二級市場波動的風險。
