財(cái)通證券（601108）發(fā)布研報(bào)稱，當(dāng)前地產(chǎn)板塊行情仍處于共識(shí)尚未形成的估值修復(fù)階段，市場(chǎng)忽略、有分歧的3大因素有望在未來(lái)逐步形成共識(shí)，當(dāng)前或是建倉(cāng)的好時(shí)機(jī)。參考海外和國(guó)內(nèi)過(guò)往周期（883436）經(jīng)驗(yàn)，共識(shí)尚未形成之時(shí)建倉(cāng)地產(chǎn)有望帶來(lái)豐厚的超額回報(bào)。當(dāng)前核心城市房?jī)r(jià)正呈現(xiàn)逐步企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，并有望傳導(dǎo)至更多城市，因此當(dāng)前地產(chǎn)股價(jià)底或已出現(xiàn)，地產(chǎn)股價(jià)低、估值低、持倉(cāng)低，行情或一觸即發(fā)。
財(cái)通證券（601108）主要觀點(diǎn)如下：
因素一：決定實(shí)際房貸利率的為公積金利率而非宏觀利率
市場(chǎng)可能更關(guān)注實(shí)際利率，忽略了公積金的重要性。時(shí)隔十年政府工作報(bào)告再提“深化公積金制度改革”，各地公積金政策加速落地。當(dāng)前核心城市的公積金額度普遍占房屋貸款50%以上，即真正的房貸利率或接近公積金利率(當(dāng)前公積金利率2.6%，商貸3.06%，已實(shí)現(xiàn)變相貼息)，且后續(xù)仍有望降息(2024、2025年均在5月下調(diào)25bp)，實(shí)際貸款利率與租金回報(bào)率相近，企穩(wěn)或更快到來(lái)。
因素二：上海房?jī)r(jià)先行企穩(wěn)有望傳導(dǎo)至更多城市
市場(chǎng)可能僅關(guān)注到上海成交放量，低總價(jià)段的房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)。但該行發(fā)現(xiàn)以下兩點(diǎn)與過(guò)往幾輪都不相同：1)上海的掛牌持續(xù)下降，4月初二手房掛牌量降至8.7萬(wàn)套，去化周期（883436）降至4個(gè)月，驅(qū)動(dòng)力或源自賣方主動(dòng)撤牌，社會(huì)庫(kù)存自然見底;2)二手房交易的信心在傳遞、置換在啟動(dòng)，價(jià)格正呈現(xiàn)自下而上企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。參考海外經(jīng)驗(yàn)，核心城市先企穩(wěn)后，更大范圍的企穩(wěn)或?qū)⒃谖磥?lái)1-2年內(nèi)，而地產(chǎn)股的低點(diǎn)恰恰出現(xiàn)在核心城市率先企穩(wěn)前夕或過(guò)程中。
因素三：人民幣升值利好樓市企穩(wěn)
市場(chǎng)可能忽略了人民幣升值、企業(yè)結(jié)匯對(duì)樓市的影響，主要體現(xiàn)在兩方面：1)過(guò)去幾年，中美利差拉大，匯率表現(xiàn)承壓，而2026年3月美元兌人民幣平均價(jià)已升值到6.9，創(chuàng)下2023年4月以來(lái)新高。匯率壓力減輕有望打開我國(guó)貨幣政策空間，提供降息窗口;2)出口屢創(chuàng)新高，該行預(yù)計(jì)2022年至今待結(jié)匯資金或超萬(wàn)億元，結(jié)匯后有望拉動(dòng)M1增速提高，給市場(chǎng)帶來(lái)增量資金。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，M1同比增速走擴(kuò)，M1M2剪刀差收窄并轉(zhuǎn)正后的1-2個(gè)季度，房?jī)r(jià)或有望迎來(lái)上漲。
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風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)進(jìn)度及力度不及預(yù)期;寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振效果不佳;房企出現(xiàn)債務(wù)違約。
