隨著保利發(fā)展（600048）發(fā)布2025年財(cái)報(bào)并舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，保利發(fā)展（600048）、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地（HK1109）和招商蛇口（001979）終于全數(shù)交出2025年的成績(jī)單。
在房地產(chǎn)（881153）市場(chǎng)仍在下行的背景下，上述四家地產(chǎn)央企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也受到影響。其中，僅有華潤(rùn)置地（HK1109）利潤(rùn)額超過200億元，2025年錄得254億元的歸母凈利潤(rùn)；中海地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)則為126.9億元，保利發(fā)展（600048）、招商蛇口（001979）的歸母凈利潤(rùn)則分別為10.35億元和10.24億元。
至此，四家地產(chǎn)央企的利潤(rùn)表現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯分化。
華潤(rùn)置地（HK1109）憑借不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)穩(wěn)住了利潤(rùn)的規(guī)模，成為行業(yè)的“利潤(rùn)王”，且歸母凈利潤(rùn)比其他三家央企的總額更高；中海地產(chǎn)雖然繼續(xù)錄得利潤(rùn)下滑，但依靠精細(xì)化的成本管控，也將歸母凈利潤(rùn)保持在“百億元”級(jí)別；保利發(fā)展（600048）、招商蛇口（001979）由于主業(yè)集中于房地產(chǎn)（881153）行業(yè)，且受到城市布局、高價(jià)拿地的影響出現(xiàn)較大規(guī)模的計(jì)提減值，歸母利潤(rùn)僅在10億元左右。
房地產(chǎn)（881153）行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，開發(fā)業(yè)務(wù)不再是房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的保障。參考成熟市場(chǎng)的房地產(chǎn)（881153）行業(yè)，房企的立身之本除了在開發(fā)業(yè)務(wù)上通過提升產(chǎn)品力和服務(wù)力以獲得溢價(jià)以外，最為穩(wěn)妥的方式是布局經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，四家地產(chǎn)央企也沿著既有的路線進(jìn)行探索。
新的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代已經(jīng)來臨，頭部地產(chǎn)央企的競(jìng)逐，從規(guī)模至上走向運(yùn)營(yíng)、服務(wù)與價(jià)值的比拼。賺錢能力分化
受到房地產(chǎn)（881153）行業(yè)整體規(guī)模收縮的影響，四家地產(chǎn)央企的開發(fā)業(yè)務(wù)在2025年并未明顯擴(kuò)張。保利發(fā)展（600048）、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地（HK1109）和招商蛇口（001979）的銷售規(guī)模均保持相對(duì)穩(wěn)定，除了華潤(rùn)置地（HK1109）同比微增0.4%之外，其他三家均有一定程度下滑，但也基本維持在“2000億元”的規(guī)模水平。
其中，保利發(fā)展（600048）2025年全年實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額2530億元，坐穩(wěn)頭把交椅；中海地產(chǎn)同期則錄得2512.31億元銷售額，華潤(rùn)置地（HK1109）當(dāng)年銷售額為2336億元，招商蛇口（001979）銷售規(guī)模為1960.09億元，是唯一一家未過2000億元銷售關(guān)口的頭部地產(chǎn)央企。
從營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)表現(xiàn)來看，保利發(fā)展（600048）得益于銷售規(guī)模優(yōu)勢(shì)，無疑是營(yíng)業(yè)收入最高的房企。
根據(jù)財(cái)報(bào)，2025年，保利發(fā)展（600048）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3081.44億元，同比下降1.13%；華潤(rùn)置地（HK1109）營(yíng)業(yè)收入為2814.4億元，同比增長(zhǎng)0.9%。中海地產(chǎn)則實(shí)現(xiàn)1680.9億元，同比下降9.2%；招商蛇口（001979）錄得營(yíng)業(yè)收入1547.28億元，同比下降13.53%。
保利發(fā)展（600048）、中海地產(chǎn)和招商蛇口（001979）的營(yíng)業(yè)收入同比下滑，根本原因是銷售規(guī)模在持續(xù)下降。
以中海地產(chǎn)為例，2025年，其房地產(chǎn)（881153）開發(fā)業(yè)務(wù)收入1568億元，同比下降10.3%。而營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的華潤(rùn)置地（HK1109），則是因?yàn)殚_發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入保持相對(duì)穩(wěn)定，加之經(jīng)常性業(yè)務(wù)繼續(xù)增長(zhǎng)，才能夠穩(wěn)住營(yíng)業(yè)收入規(guī)模。2025年，華潤(rùn)置地（HK1109）開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了2381.6億元的營(yíng)收，同比微增0.4%；經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入432.8億元，同比增長(zhǎng)3.7%。
從利潤(rùn)表現(xiàn)來看，四家地產(chǎn)央企之間的分化則非常明顯。
其中，華潤(rùn)置地（HK1109）歸母凈利潤(rùn)254.18億元，同比微降0.45%，站上“200億元”的關(guān)口；中海地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)為126.9億元，同比下降18.8%；保利發(fā)展（600048）歸母凈利潤(rùn)10.35億元，同比下降79.31%；招商蛇口（001979）歸母凈利潤(rùn)10.24億元，同比下降74.65%。
華潤(rùn)置地（HK1109）、中海地產(chǎn)過去曾經(jīng)為房地產(chǎn)（881153）行業(yè)“利潤(rùn)王”之位進(jìn)行過激烈的爭(zhēng)奪。中海地產(chǎn)坐穩(wěn)利潤(rùn)王數(shù)年，但從2023年開始，這家央企利潤(rùn)表現(xiàn)逐步走低：歸母凈利潤(rùn)從2023年的256.1億元降至2024年的156.36億元，2025年則進(jìn)一步下滑至126.9億元。
中海地產(chǎn)的利潤(rùn)表現(xiàn)走低，主要是受到毛利率水平不及過往的影響：2025年，中海地產(chǎn)銷售毛利率為15.5%，雖然仍處在行業(yè)較高的水平，但較2023年的20.32%下降近5個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，中海地產(chǎn)引以為豪的精細(xì)化管控水平，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下并未明顯跑贏同行。
而保利發(fā)展（600048）、招商蛇口（001979）則均出現(xiàn)了大幅度的計(jì)提，從而影響了利潤(rùn)表現(xiàn)。2025年，保利發(fā)展（600048）計(jì)提房地產(chǎn)（881153）項(xiàng)目減值準(zhǔn)備合計(jì)69.58億元，減少當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)44.47億元；招商蛇口（001979）2025年計(jì)提減值準(zhǔn)備合計(jì)約42.7億元，減少當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)約29.18億元。增長(zhǎng)的動(dòng)力
由于房地產(chǎn)（881153）行業(yè)銷售與交付之間存在時(shí)間差，因此房企的財(cái)報(bào)通常呈現(xiàn)的是過去兩年時(shí)間的業(yè)務(wù)表現(xiàn)。從更遠(yuǎn)的維度出發(fā)，資本市場(chǎng)更關(guān)注的是房企的新業(yè)務(wù)布局以及投資計(jì)劃，這將決定房企未來能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)。
以這個(gè)角度作為切入口，上述四家地產(chǎn)央企也在沿著各自的能力版圖探索，發(fā)掘新的增長(zhǎng)曲線。以開發(fā)業(yè)務(wù)為例，未來頭部房企比拼的不僅是規(guī)模，而是產(chǎn)品、服務(wù)能力，這也是今年業(yè)績(jī)會(huì)上，四家地產(chǎn)央企管理層特別強(qiáng)調(diào)的部分。
保利發(fā)展（600048）董事長(zhǎng)劉平在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，房地產(chǎn)（881153）行業(yè)已進(jìn)入“品質(zhì)時(shí)代”，滿足人民對(duì)美好生活的需求關(guān)鍵在于過硬的產(chǎn)品。面向“十五五”，公司將立足三大業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位：做強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，做大不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，做優(yōu)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)，持續(xù)鍛造“三好房子”的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地（HK1109）和招商蛇口（001979）也均在進(jìn)行相應(yīng)的“好房子”探索。雖然這是頭部地產(chǎn)央企競(jìng)逐的賽道，但是在從業(yè)人士看來，“好房子”并不是口號(hào)，而要真正做到洞察市場(chǎng)的需求，并設(shè)計(jì)出質(zhì)量過硬又有新意的產(chǎn)品，才能夠在市場(chǎng)上獲得溢價(jià)。
一位頭部地產(chǎn)央企的城市公司設(shè)計(jì)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“頭部地產(chǎn)央企在開發(fā)業(yè)務(wù)上各有各的側(cè)重，保利、中海做剛需產(chǎn)品更多，對(duì)成本控制更嚴(yán)格。招商、華潤(rùn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、材料運(yùn)用上的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)更高，具有一定高端住宅的操盤基因。在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者都很理性，已經(jīng)不是拿了一塊核心的地塊做出來就有人買的年代，如果產(chǎn)品落后，市場(chǎng)是不會(huì)買單的，而如果只想著從成本上摳出來利潤(rùn)，可能反而會(huì)走向反面?！?/p>
一家地產(chǎn)央企的總部人士也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)?！斑^去兩年，頭部房企的投資思路都是在核心區(qū)域拿地，投資上沒法取巧，但因?yàn)檎麄€(gè)市場(chǎng)都看中好的地段，供應(yīng)量上來之后就只能‘卷’產(chǎn)品了。我們這兩年也在不斷升級(jí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，這跟以前的市場(chǎng)非常不同，不能夠靠套設(shè)計(jì)圖模板一招鮮吃遍天下，客研、前策都要到位?！?/p>
除了開發(fā)業(yè)務(wù)以外，上述四家地產(chǎn)央企也在積極布局不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。
目前來看，華潤(rùn)置地（HK1109）由于先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，已經(jīng)規(guī)模初成，品牌效應(yīng)也已經(jīng)具備。2025年，華潤(rùn)置地（HK1109）含經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)和輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)在內(nèi)的“經(jīng)常性業(yè)務(wù)”全年收入合計(jì)為432.8億元，同比增長(zhǎng)3.7%；核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)13.1%至116.5億元，占比達(dá)51.8%，超越開發(fā)業(yè)務(wù)，成為利潤(rùn)的核心支柱。
華潤(rùn)置地（HK1109）董事會(huì)主席李欣表示，未來華潤(rùn)置地（HK1109）將持續(xù)擴(kuò)大商業(yè)版圖，強(qiáng)化“萬(wàn)象系”品牌優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)“十五五”末營(yíng)收穩(wěn)定在300億元以上，利潤(rùn)占比接近50%。
保利發(fā)展（600048）、中海地產(chǎn)和招商蛇口（001979）受制于起步較晚，目前這部分業(yè)務(wù)仍然未能夠獨(dú)當(dāng)一面。
其中，中海地產(chǎn)旗下中海商業(yè)2025年實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入72億元，其中寫字樓收入34.7億元、購(gòu)物中心收入23.9億元，兩大核心業(yè)態(tài)合計(jì)占比81%。招商蛇口（001979）同期的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入則達(dá)76.3億元，仍未對(duì)業(yè)績(jī)有明顯的促進(jìn)和體現(xiàn)。
即便當(dāng)前尚未形成規(guī)?；?yīng)，但轉(zhuǎn)型卻是必須的。
從投資端來看，這四家地產(chǎn)央企的開發(fā)規(guī)模已經(jīng)觸及天花板。華潤(rùn)置地（HK1109）給出的指引是，未來五年，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營(yíng)收規(guī)模維持在2000億元至2500億元左右，與當(dāng)前基本齊平；保利發(fā)展（600048）2026年的土地投資預(yù)算在850億元至1000億元，如果最終完成，也僅比去年略微增長(zhǎng)；招商蛇口（001979）未給出具體的投資額，但也表示將嚴(yán)格執(zhí)行“六好”投資評(píng)審體系，資源高度聚焦一線與強(qiáng)二線核心板塊。
土地投資保持穩(wěn)定，開發(fā)規(guī)模觸及天花板，四大頭部地產(chǎn)央企未來將更加注重產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)與服務(wù)的比拼。華潤(rùn)置地（HK1109）先發(fā)制人，保利發(fā)展（600048）、中海地產(chǎn)和招商蛇口（001979）是否能夠后來居上？
