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對地產(chǎn)“小陽春”的一些思考
★ “小陽春”主要體現(xiàn)為核心城市二手房銷售量增價暖
“小陽春”主要體現(xiàn)為以上海、北京為代表的核心城市二手房銷售明顯放量、價格企穩(wěn)。一線城市新房市場銷售量、價略有改善，不過不如二手房。全國層面來看，二手房銷售量有所改善，價格尚未企穩(wěn)；新房市場量價均未企穩(wěn)。
★政策精準(zhǔn)激發(fā)了剛需
年初政策較好地激發(fā)了核心城市的剛性購房需求。以上海為例，政策落地后，剛需投資者購房限制放松、購房能力和購房意愿均得到提升。放松限制性政策有利于青年人、外地親屬等群體購房需求釋放；公積金貸款額度基本可以滿足剛需購房者資金需求；剛需房租售比已經(jīng)比較接近2.6%的公積金貸款利率。
在當(dāng)前的環(huán)境下，優(yōu)化公積金制度相關(guān)政策有助于激發(fā)剛性購房需求、防止預(yù)期進(jìn)一步惡化。一是居民對商貸的接受度低，但公積金是強制住房儲蓄，居民對公積金貸款的接受度相對較高；二是顯著降低了購房貸款成本與租售比之差。
★地產(chǎn)市場見底仍需時日
深化住房公積金制度改革將是后續(xù)增量地產(chǎn)政策的重要組成部分。不過房地產(chǎn)（881153）止跌回穩(wěn)尚需時日：一者，“小陽春”持續(xù)時間尚需觀察。二者，核心城市“小陽春”向非核心城市、全國層面擴(kuò)散存在一定難度。三者，居民仍在去杠桿，二手房、剛需的“小陽春”向新房、改善型住房擴(kuò)散存在一定難度。
流動性是主導(dǎo)債市的核心變量。資金面寬松格局下，預(yù)計債市將偏強運行，資金將在曲線上尋找最有性價比的位置買入，建議短線逢回調(diào)買入。
以上內(nèi)容節(jié)選來自東證衍生品研究院已經(jīng)發(fā)布的研究報告《對地產(chǎn)“小陽春”的一些思考》。
發(fā)布時間：2026年4月21日。
