21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者楊娜娜上海報(bào)道
4月9日至10日，上交所將舉辦滬市REITs2025年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)——“打造REITs排頭兵”主題周。屆時(shí)，16單REITs代表項(xiàng)目將逐一召開(kāi)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，向市場(chǎng)披露2025年的運(yùn)營(yíng)情況。
截至2026年3月末，滬市52只公募REITs已完成2025年年度報(bào)告披露。全年52只產(chǎn)品合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入145億元，同比增長(zhǎng)71%；可供分配金額合計(jì)88億元，同比增長(zhǎng)42%。二級(jí)市場(chǎng)方面，2025年滬市REITs除權(quán)價(jià)格平均上漲6.3%，計(jì)入分紅再投資的復(fù)權(quán)價(jià)格漲幅為11.9%；全年累計(jì)分紅110次，分紅金額約78億元，較上年增長(zhǎng)30%。
平均營(yíng)收完成度100%，最高漲幅44.5%
即將參加本次業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)的16單REITs，在運(yùn)營(yíng)指標(biāo)上整體優(yōu)于市場(chǎng)平均水平。業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，這16單項(xiàng)目2025年平均營(yíng)業(yè)收入完成度達(dá)100%，平均現(xiàn)金流完成度為103%。其中，唯品奧萊REIT以129%的營(yíng)收完成度和138%的現(xiàn)金流完成度領(lǐng)跑全場(chǎng)；華潤(rùn)有巢、廈門(mén)安居、京保REIT等租賃住房板塊產(chǎn)品亦紛紛突破100%關(guān)口，展現(xiàn)出較強(qiáng)的主動(dòng)運(yùn)營(yíng)能力。
在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)上，16單REITs項(xiàng)目中絕大多數(shù)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)正收益，復(fù)權(quán)平均漲幅約15.1%，顯著跑贏大盤(pán)。其中，九州通（600998）REIT以44.5%的年內(nèi)復(fù)權(quán)漲幅位居首位，物美消費(fèi)（883434）REIT、上海地產(chǎn)REIT和京東（HK9618）倉(cāng)儲(chǔ)REIT分別上漲40.8%、32%和22.7%。
投資者回報(bào)方面，16單REITs2025年合計(jì)分紅金額超過(guò)14億元，平均每單分紅近9000萬(wàn)元。國(guó)家電投REIT、蘇交REIT、城投寬庭REIT分別分紅4.16億元、2.46億元和1.31億元，位列前三。從收益率看，產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目的年化現(xiàn)金流分派率大多在3%-4%之間，經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目的全周期（883436）內(nèi)部收益率也具備相應(yīng)配置吸引力。
值得一提的是，這16單REITs覆蓋了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、消費(fèi)（883434）基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、能源（850101）和交通六大細(xì)分賽道。其中，消費(fèi)（883434）板塊項(xiàng)目平均出租率為98%，租金收繳率接近100%；租賃住房板塊出租率維持在95%高位且租金收繳率達(dá)100%；能源（850101）板塊全年結(jié)算電量超過(guò)40億千瓦時(shí)，其中國(guó)家電投REIT占比約30%；東久REIT、京東（HK9618）倉(cāng)儲(chǔ)REIT等產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目更實(shí)現(xiàn)了滿(mǎn)租運(yùn)營(yíng)。激勵(lì)到人最高85%、擴(kuò)募后規(guī)模最高近三倍
在運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)之外，這16單“排頭兵項(xiàng)目”在治理機(jī)制、激勵(lì)約束、擴(kuò)募及信息披露等方面進(jìn)行了積極探索。
在原始權(quán)益人履職方面，越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)方開(kāi)始從戰(zhàn)略高度審視REITs平臺(tái)價(jià)值。九州通（600998）醫(yī)藥集團(tuán)于2025年4月任命集團(tuán)副總經(jīng)理?yè)?dān)任REITs首席運(yùn)營(yíng)官，并制定了專(zhuān)項(xiàng)履職規(guī)范；臨港集團(tuán)在集團(tuán)內(nèi)部設(shè)立了常態(tài)化REITs專(zhuān)班機(jī)制，由管理層參與重大決策。
激勵(lì)約束機(jī)制的市場(chǎng)化改革同樣取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。臨港REIT規(guī)定將績(jī)效運(yùn)管費(fèi)的30%直接激勵(lì)至崗位個(gè)人，東久REIT的這一比例為85%，特變REIT等項(xiàng)目也在2025年落地了類(lèi)似的個(gè)人激勵(lì)安排。
擴(kuò)募作為REITs資產(chǎn)上市平臺(tái)的重要機(jī)制，在排頭兵項(xiàng)目中尤為突出。臨港REIT率先推出“研發(fā)辦公+工業(yè)廠房”混包擴(kuò)募模式，資產(chǎn)規(guī)模從首發(fā)時(shí)的9.1億元躍升至26.4億元，擴(kuò)大至近三倍；東久REIT完成首單民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園REITs擴(kuò)募；京東（HK9618）倉(cāng)儲(chǔ)REIT成為首單實(shí)施二次擴(kuò)募的民營(yíng)公募REITs。華潤(rùn)有巢REIT通過(guò)向原持有人配售完成擴(kuò)募。此外，京保REIT完成了首單租賃住房REITs擴(kuò)募，廈門(mén)安居REIT擴(kuò)募已獲批待發(fā)售，外高橋（600648）REIT、城投寬庭REIT、地產(chǎn)租住REIT也已發(fā)布擴(kuò)募公告。
信息披露質(zhì)量和投資者關(guān)系管理的提升同樣可圈可點(diǎn)。凱德商業(yè)REIT在年報(bào)中對(duì)底層資產(chǎn)所在區(qū)域市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)舉措做了詳細(xì)分析，并設(shè)立了專(zhuān)屬REITs官網(wǎng)，在信披透明度和可讀性上起到示范作用。蘇交REIT全年舉辦了4次投資者活動(dòng)，物美消費(fèi)（883434）REIT、國(guó)家電投REIT等也常態(tài)化組織了投資者走進(jìn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，大大加強(qiáng)了與投資者的溝通。
更重要的是，在多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)方面，排頭兵項(xiàng)目也先行先試。上海地產(chǎn)、凱德、唯品會(huì)（VIPS）均已申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，臨港、東久、京東（HK9618）、外高橋（600648）和凱德等均已發(fā)行或推進(jìn)機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品，探索“公募+機(jī)構(gòu)間”雙輪驅(qū)動(dòng)的REITs平臺(tái)發(fā)展模式。這些創(chuàng)新為未來(lái)更多存量資產(chǎn)的培育和盤(pán)活提供了可復(fù)制的路徑。上交所REITs市值規(guī)模占市場(chǎng)近七成
從上述16單項(xiàng)目的實(shí)踐來(lái)看，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)正在經(jīng)歷從“重發(fā)行”到“重運(yùn)營(yíng)”、從“單項(xiàng)目上市”到“資產(chǎn)平臺(tái)打造”的深層轉(zhuǎn)變。截至目前，上交所REITs市場(chǎng)已成為亞洲重要的REITs交易中心之一，上市產(chǎn)品53只，總市值規(guī)模占全市場(chǎng)比重接近七成。經(jīng)過(guò)近五年的探索與積累，一批經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、治理規(guī)范、回報(bào)可觀的標(biāo)桿項(xiàng)目正在形成。
4月9日至10日的“打造REITs排頭兵”業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，是對(duì)這16只REITs2025年運(yùn)營(yíng)情況的集中展示。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，4月13日至17日、20日至24日，滬市REITs還將以行業(yè)主題周的形式繼續(xù)舉行2025年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。
隨著更多項(xiàng)目完善治理安排、激勵(lì)機(jī)制、擴(kuò)募路徑和信息披露標(biāo)準(zhǔn)，REITs市場(chǎng)在盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資方面的功能有望得到更充分的發(fā)揮。
