中信建投（601066）發(fā)布研報稱，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點為購物中心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拓寬融資路徑，存量8單購物中心基礎(chǔ)設(shè)施REITs市值整體漲幅達34.5%，首批10單購物中心商業(yè)不動產(chǎn)REITs加速推進。中觀維度，重奢商業(yè)依托寡頭壟斷與長周期（883436）運營構(gòu)筑強抗周期（883436）性;高能賽道憑借區(qū)位與運營突圍，貼合實用與情緒雙重消費（883434）需求;下沉市場以產(chǎn)品代差與規(guī)模效應(yīng)制勝。估值層面，首批購物中心商業(yè)不動產(chǎn)REITs兼具成長性與抗風險屬性，2026年預測分派率達3.8%-6.9%，處于全球成熟市場中游，核心重奢資產(chǎn)與下沉市場龍頭具備投資價值。
中信建投主要觀點如下：
政策紅利釋放疊加消費邊際復蘇提供增長動力，線下場景消費價值再凸顯
購物中心REITs研究遵循“宏觀定調(diào)、中觀選籌、微觀驗證”框架，聚焦重奢、高能、下沉三大賽道;2025年促消費（883434）政策加碼疊加商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點開啟，消費（883434）復蘇提供支撐;線上零售增速與占比趨穩(wěn)，線下體驗式消費（883434）價值回歸。
存量供需格局重塑，區(qū)域分化與賽道邏輯成為選籌關(guān)鍵
零售物業(yè)行業(yè)整體承壓，但核心城市需求穩(wěn)固，租金與空置率區(qū)域分化;供給端，行業(yè)轉(zhuǎn)向存量精耕，一線主導調(diào)改創(chuàng)新，大量優(yōu)質(zhì)項目分布于二三線等下沉城市;需求端，購物中心客流穩(wěn)步提升，客群結(jié)構(gòu)變化驅(qū)動業(yè)態(tài)更迭，下沉城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)更能夠虹吸遠距離客群，低消費（883434）力客群與高齡客群比例提升，促使餐飲、文體娛等體驗業(yè)態(tài)占比持續(xù)提升。
重點關(guān)注三大賽道
重奢賽道憑壟斷與長周期（883436）立足，高能賽道靠區(qū)位與運營突圍，下沉賽道以產(chǎn)品與規(guī)模制勝。重奢商業(yè)通常具備寡頭壟斷壁壘，成熟期項目占比85.6%，高標載體、大輻射范圍及高凈值群體打造長周期（883436）經(jīng)營韌性;高能賽道靠區(qū)位稟賦與運營能力破局，非標與主題商業(yè)貼合實用+情緒雙重消費（883434）需求;下沉市場靠產(chǎn)品代差與規(guī)模效應(yīng)制勝，布局運營受城市經(jīng)濟水平及產(chǎn)業(yè)類型直接影響。
首批購物中心商業(yè)不動產(chǎn)REITs資產(chǎn)表現(xiàn)分化，優(yōu)先布局核心重奢資產(chǎn)與下沉市場龍頭
國際成熟REITs市場零售類REITs多與綜合體、寫字樓等業(yè)態(tài)高度混合，呈現(xiàn)出較高的分派率特征。首批商業(yè)不動產(chǎn)項目折現(xiàn)率溢價整體與存量消費（883434）基礎(chǔ)設(shè)施項目相當，但資產(chǎn)質(zhì)地開始出現(xiàn)分化。重奢項目底層資產(chǎn)運營成熟，高度稀缺;部分下沉能級項目依靠區(qū)域壟斷實現(xiàn)量價齊升，現(xiàn)金流與盈利表現(xiàn)穩(wěn)健?？春煤诵闹厣葙Y產(chǎn)與下沉市場龍頭
風險分析
1、審批及發(fā)行進展不及預期的風險；2、政策出臺不及預期的風險；3、二級市場波動的風險。
