開源證券發(fā)布研報稱，此次新政縮短社保年限、公積金貸款額度提升等政策均在預期工具箱范圍內，政策精準度和誠意均較高，外環(huán)內購房門檻大幅降低。政策在春節(jié)后、樓市傳統“小陽春”前精準落地，旨在降低剛需及改善型購房門檻，有望進一步鞏固上海樓市自年初以來的邊際回暖趨勢，推動市場止跌回穩(wěn)。
開源證券主要觀點如下：
事件：上海調減住房限購、優(yōu)化住房公積金貸款
2026年2月25日，上海市五部門聯合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產（881153）政策的通知》，包括進一步調減住房限購、優(yōu)化住房公積金貸款、完善個人住房房產稅等政策，自2026年2月26日起施行。
非滬籍外環(huán)內購房調整，市場成交穩(wěn)中向好
本次政策主要聚焦非滬籍居民家庭限購調整，外環(huán)內限購社保/個稅年限由3年改為1年，釋放新市民的剛需購房需求；同時對于社保/個稅年限滿三年的非滬籍家庭，多給予一張購房資格，與滬籍家庭保持一致，能夠釋放外環(huán)內改善需求。本次政策新增持居住證滿5年的家庭可以購買1套住房，一方面針對城市基礎建設（884067）未繳納社保的的群體，支撐長期在上海工作、生活的服務型人員置業(yè)；另一方面解決了社保斷繳的問題。2026年以來，上海樓市已呈現邊際回暖趨勢，1月新房和二手房成交套數同比分別+35.8%、+24.2%，二手房已連續(xù)三月成交超2.2萬套，主要由于(1)馬年春節(jié)較晚，部分學區(qū)房需求提前釋放；(2)上海冰山價格指數較2025年初跌幅超11%，但自2026年1月以來有所企穩(wěn)反彈。2月截至24日，上海新房和二手房成交套數分別為5507、8736套(2025年2月為0.83、1.67萬套)，預計同比有所下降，本次政策在春節(jié)后落地，預計將有效提振3-4月小陽春市場情緒，推動樓市進一步止跌回穩(wěn)。
公積金貸款額度上調，完善個人住房房產稅
本次政策靈活應用公積金工具，降低購房成本，首套最高公積金貸款額度提升80萬至240萬，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高上浮35%，最高額度可達到324萬元，有效降低了購房貸款成本。同時貸款套數認定向商貸看齊，已結清住房公積金貸款可再次申請，釋放改善置業(yè)需求。房產稅方面，成年子女家庭在本市唯一住房，2026年1月1日起免征個人房產稅，減少置業(yè)顧慮和持有成本。
投資建議
推薦標的：(1)布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強信用房企：綠城中國（HK3900）、建發(fā)國際集團（HK1908）、招商蛇口（001979）、中國金茂（HK0817）、中國海外發(fā)展（HK0688）、建發(fā)股份（600153）、濱江集團（002244）、越秀地產（HK0123）；(2)住宅與商業(yè)地產雙輪驅動，同時受益于地產復蘇和消費（883434）促進政策：華潤置地（HK1109）、新城控股（601155）、龍湖集團（HK0960）；(3)“好房子，好服務”政策下服務品質突出的優(yōu)質物管標的：華潤萬象生活（HK1209）、綠城服務（HK2869）、保利物業(yè)（HK6049）、招商積余（001914）、濱江服務（HK3316）、建發(fā)物業(yè)（HK2156）。
風險提示：(1)行業(yè)銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大，(2)政策放松不及預期。
